Moștenirea unei case în Spania poate părea un avantaj financiar sau o ușurare a sarcinii deținere. Dar când casa este închiriată, aceasta este însoțită de un contract și de drepturi care nu dispar automat după moartea proprietarului anterior.
Cuprins
Această situație este mai frecventă decât credeți și ridică întrebări cu privire la faptul dacă moștenitorul poate solicita plecarea imediată a chiriașului sau dacă este obligat să respecte contractul în vigoare. Răspunsul depinde de regulile municipale privind închirierea și de procedura de înregistrare a moștenirii prevăzută de legislația spaniolă după primirea moștenirii.
Ce se întâmplă cu contractul de închiriere după ce ați moștenit o proprietate imobiliară?
Când cineva moștenește o locuință închiriată, contractul de închiriere nu încetează automat după decesul proprietarului anterior. Legislația spaniolă în vigoare prevede că contractul de închiriere rămâne în vigoare în aceleași condiții care au fost convenite inițial, adică moștenitorul preia rolul de proprietar și trebuie să respecte termenul și condițiile stabilite.
Aceasta înseamnă că chiriașul poate rămâne în locuință până la sfârșitul termenului contractului, iar noul proprietar nu poate să-l evacueze imediat doar pentru că a moștenit această proprietate. Contractul rămâne în vigoare exact ca și cum nu ar fi avut loc schimbarea proprietarului.
În practică, moștenitorul are obligația de a notifica chiriașul cu privire la schimbarea proprietarului și de a furniza detaliile bancare sau modalitatea de plată a chiriei. Deși acest lucru nu este întotdeauna cerut de lege, notificarea privind schimbarea formalizează relațiile juridice și previne conflictele viitoare.
Se poate restitui bunul moștenit înainte de expirarea termenului de închiriere?
Una dintre cele mai frecvente întrebări este dacă moștenitorul poate restitui bunul înainte de expirarea termenului de închiriere. De regulă, răspunsul este negativ, dacă contractul de închiriere este încă în vigoare.
Conform Legii privind închirierea locuințelor, drepturile chiriașului sunt protejate de lege și nu sunt afectate de decesul proprietarului, prin urmare moștenitorul nu poate solicita evacuarea atât timp cât contractul rămâne în vigoare.
Există unele excepții care permit returnarea proprietății, dar acestea sunt limitate și supuse anumitor cerințe:
- Dacă termenul contractului expiră în mod natural și nu există obligația de a-l prelungi, moștenitorul poate decide să nu îl prelungească și să solicite chiriașului să elibereze locuința în termenele stabilite de lege.
- În unele cazuri, proprietarul (sau moștenitorul) poate recupera bunul dacă are nevoie de acesta pentru uzul propriu sau al rudelor apropiate, cu condiția respectării cerințelor legale de notificare prealabilă.
Cu toate acestea, astfel de situații nu conferă dreptul automat la evacuare , iar aplicarea lor necesită analiza fiecărui caz în parte, în conformitate cu termenii contractului și durata rămasă a contractului de închiriere.
Se poate vinde sau transfera proprietatea asupra imobilului în care locuiește chiriașul?
Moștenitorii care au moștenit bunul închiriat au dreptul să dispună de acesta . Bunul poate fi vândut, ipotecat sau transferat unei alte persoane, cu condiția respectării drepturilor chiriașului. La vânzare, contractul de închiriere se transferă către noul cumpărător, astfel încât situația chiriașului rămâne neschimbată în cadrul aceluiași contract.
Înainte de vânzare, moștenitorul trebuie să parcurgă procedura de acceptare a moștenirii, inclusiv acordul de acceptare autentificat notarial, plata impozitului pe moștenire și înregistrarea proprietății pe numele său în Registrul funciar. Fără aceste etape preliminare, vânzarea nu poate fi finalizată în mod legal.
Prezența chiriașilor poate afecta chiar și valoarea de piață a proprietății, deoarece cumpărătorii știu că nu vor putea să se mute imediat sau să o vândă fără a respecta condițiile contractului în vigoare.
Care sunt obligațiile moștenitorului față de chiriaș?
Obținerea proprietății imobiliare în baza unui contract de închiriere nu numai că conferă drepturi, ci și implică obligații pe care moștenitorul trebuie să le îndeplinească:
- Respectați clauzele convenite în contract, cum ar fi chiria lunară, durata și condițiile de utilizare.
- Notificați oficial chiriașul cu privire la decesul proprietarului anterior și schimbarea proprietarului, de preferință în scris, și păstrați documentul corespunzător.
- Oferiți moștenitorului o nouă modalitate de plată a chiriei.
Ignorarea acestor obligații poate duce la conflicte juridice sau la acțiuni în justiție din partea chiriașului, care poate solicita respectarea drepturilor sale în instanță. Moștenirea unei proprietăți închiriate în Spania nu conferă dreptul de a recupera imediat dreptul de proprietate sau de a evacua chiriașul, pur și simplu prin intrarea în posesia proprietății. Contractul de închiriere rămâne în vigoare, iar moștenitorul trebuie să își apere drepturile în cadrul legii, respectând în același timp drepturile chiriașului până la expirarea contractului sau îndeplinirea condițiilor legale pentru returnarea proprietății.
